Sumérgete en las estadísticas de deuda de CRE con Willy Walker de Walker y Dunlop

Apr 11, 2024

Elaine Misonzhnik 03 de agosto de 2023

En medio de tasas de interés crecientes, algunos problemas en los bancos regionales y un volumen de ventas de inversiones que se ha reducido a una fracción de su tamaño desde los picos cíclicos, gran parte del debate sobre el sector inmobiliario comercial durante el último medio año ha girado en torno a cuánto debería preocuparse la gente. sobre posibles incumplimientos. La Asociación de Banqueros Hipotecarios, un grupo comercial de la industria, informó que en el primer trimestre de 2023, los bancos y las cajas de ahorro experimentaron un aumento intertrimestral de 13 puntos básicos en la tasa de morosidad de más de 90 días en sus préstamos comerciales/multifamiliares. mientras que las aseguradoras de vida y los prestamistas CMBS experimentaron aumentos de 10 puntos básicos cada uno.

La firma de datos inmobiliarios MSCI Real Assets informó que a mediados de año, el volumen de dificultades en el mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos aumentó a 71.800 millones de dólares, superando las reestructuraciones en más de 8.000 millones de dólares. MSCI define las dificultades como quiebras, impagos, administración judicial, dificultades o liquidaciones de inquilinos y transferencias de préstamos a administradores especiales. Gran parte de esas dificultades se concentra en dos sectores inmobiliarios: más de 24.000 millones de dólares de esas dificultades pendientes están vinculados a edificios de oficinas y 22.600 millones de dólares al sector minorista. En el segundo trimestre, las propiedades multifamiliares representaron $6.8 mil millones de dólares en situaciones de dificultades. Entonces, si bien la cantidad de dificultades en el mercado de bienes raíces comerciales está creciendo, la pregunta es cuán amplios serán los desafíos para los prestatarios y prestamistas.

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Para tener una perspectiva de lo que está sucediendo en el mercado de préstamos, WMRE habló con Willy Walker, presidente y director ejecutivo de Walker & Dunlop, una firma de asesoría y financiación de bienes raíces comerciales con una cartera de servicios de préstamos que el año pasado ascendió a $123 mil millones.

Estas preguntas y respuestas se han editado para brindar extensión, estilo y claridad.

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WMRE: Seguimos viendo titulares sobre cómo la industria de bienes raíces comerciales "se encamina hacia una crisis". ¿Cómo evalúa la salud de la industria de bienes raíces comerciales en este momento? ¿Cuál es su perspectiva al respecto?

Willy Walker : Creo que es muy importante definir los bienes raíces comerciales. Dentro del sector inmobiliario comercial hay varias clases de activos que tienen comportamientos muy distintos en este momento de la economía, en este momento del ciclo. Dicho esto, mucha gente dice “crisis de deuda de bienes raíces comerciales” y lo incluyen todo en [su definición de] bienes raíces comerciales y ese no es el caso. Si nos fijamos en la cantidad de deuda pendiente en el sector inmobiliario comercial actual, es de 4,5 billones de dólares, pero es muy importante tener en cuenta que la mitad de la deuda pendiente en el mundo inmobiliario comercial, 2,0 billones de dólares, corresponde a propiedades multifamiliares. Hoy en día no hay crisis en el sector multifamiliar. Período. Entonces, cuando los titulares dicen que hay una crisis en la deuda de bienes raíces comerciales, la mitad de esa deuda es multifamiliar. De lo que la mayoría de la gente habla cuando habla de la crisis es de cargos públicos. El mercado de oficinas no va tan bien. [Pero] cuando la gente dice “crisis de bienes raíces comerciales”, no están mirando el desempeño de las empresas multifamiliares, minoristas, industriales y hoteleras y van directamente a la oficina. Entonces, específicamente en relación con su pregunta, no hay ninguna crisis en el sector inmobiliario comercial.

WMRE: ¿Qué tan problemáticos son los préstamos para oficinas en este momento?

Willy Walker : La oficina representa el 17% de la deuda total pendiente en bienes raíces comerciales en la actualidad. Y la Asociación de Banqueros Hipotecarios estima que hay 98.000 millones de dólares en préstamos de oficinas bancarias que deberán refinanciarse en 2023. Se trata de una cantidad muy significativa de préstamos. Pero lo que estamos descubriendo ahora es que los prestamistas están trabajando con los prestatarios para reelaborar esos préstamos y lograr que el prestatario no incumpla y el prestamista no tome el control de la propiedad. Así que en junio la Oficina del Contralor de la Moneda, la Reserva Federal y la FDIC orientaron a los bancos para que pudieran establecer reservas contra esos préstamos y poder comprometerse con los prestatarios para reelaborar los términos y condiciones de esos préstamos. Entonces, lo que viste en las ganancias del segundo trimestre de CitiGroup, JP Morgan y Wells Fargo fueron reservas significativas [alrededor de mil millones de dólares cada uno para CitiGroup y JP Morgan] que les permiten ir y trabajar con los prestatarios en esos préstamos y hacer que no No tengo que ejecutar esos préstamos. Los bancos tienen hoy suficiente liquidez para poder trabajar con los prestatarios para reelaborar estos préstamos. ¿Habrá impagos? Sí. ¿Habrá préstamos ejecutados? Sí. Pero no ha habido esta enorme crisis de la que [la gente] habla. ¿Hay problemas en el sector de oficinas? Sí. Hoy en día no hay ningún inversionista ni prestamista que diga: "Necesito hacer un préstamo para una oficina". [Pero trabajarán con los prestatarios de préstamos existentes]. Entonces, la gran diferencia entre 2023 y 2009 es que en la Gran Crisis Financiera, los bancos no tenían liquidez, los bancos tuvieron que ejecutar hipotecas sobre propiedades y tuvieron que actuar rápido para obtener el dinero que pudieran. Hoy no necesitan ni quieren hacerlo.

WMRE: Si la Reserva Federal continúa aumentando las tasas de interés, ¿cómo espera que afecte la disponibilidad de deuda en el sector inmobiliario comercial?

Willy Walker : Entonces, entiendo lo que dijo la Reserva Federal es que no planean seguir subiendo las tasas, pero en septiembre analizarán si es necesario subir las tasas. Lo que sí escuché es que están teniendo dificultades para alcanzar su objetivo de inflación del 2% y que tienen trabajo para superarlo. Hay dos cosas muy importantes a tener en cuenta: la tasa de los fondos federales, que es una tasa de interés a corto plazo y está directamente relacionada con el SOFR, ha subido 525 puntos básicos en los últimos 16 meses. El bono del Tesoro a 10 años durante el último año ha subido unos 100 puntos básicos. Los mercados de capital inmobiliario se basan, en el mercado actual, en el Tesoro a 10 años y no en el SOFR. Claramente hay una cantidad significativa de deuda pendiente en bienes raíces comerciales basadas en SOFR. Por lo tanto, si hubiera pedido prestado un préstamo a tasa flotante hace dos años, su tasa de interés sobre ese préstamo habrá aumentado entre 400 y 500 puntos básicos. Si usted es un prestatario de tasa fija, su préstamo se basa en el Tesoro a 10 años, y cuando va a refinanciar, la mayoría de las personas hoy en día piden prestado a una tasa fija. Entonces, lo que es importante entender es que hay mucha deuda inmobiliaria pendiente cuyo costo ha subido para el prestatario, pero si usted es un prestatario de tasa fija y está refinanciando, no es un cambio tan dramático. Además, si los tipos a corto plazo siguen subiendo, la posibilidad de una recesión es cada vez mayor, y por eso el rendimiento a largo plazo de la curva ha seguido siendo cada vez más corto y, de hecho, bajando. Una de las grandes cuestiones aquí es cuánto más aumentará [la Reserva Federal] en el extremo corto de la curva y cómo se relaciona con el extremo largo de la curva. La conclusión es que si siguen subiendo las tasas, la posibilidad de una recesión seguirá aumentando, lo que tendrá el efecto inverso en el extremo largo de la curva [y reducirá los costos de financiamiento] porque hoy en día la mayoría de la gente pide préstamos a tasa fija y no tipo flotante.

WMRE: ¿Walker & Dunlop ha cambiado su estrategia crediticia de alguna manera significativa en respuesta al aumento de las tasas y las preocupaciones sobre la salud de los bienes raíces comerciales?

Willy Walker : No. Pero también hay que ser claro. Sólo asumimos riesgos en préstamos multifamiliares. Por lo tanto, no tenemos ningún riesgo en nuestra cartera de préstamos para oficinas, comercio minorista, industria y hotelería. El noventa y uno por ciento de esos préstamos multifamiliares son préstamos a tasa fija. Entonces, no tenemos problemas de crédito. Específicamente en préstamos multifamiliares, siempre hemos sido prestamistas predominantemente de tasa fija. Pero también, los préstamos que asumimos riesgos, que originamos y titulizamos con Fannie Mae, y Fannie Mae y Freddie Mac desde la Gran Crisis Financiera [GFC], han sido prestamistas de cobertura del servicio de la deuda y no prestamistas de apalancamiento. Por lo tanto, tienen un piso de cobertura del servicio de la deuda de 1,25. Entonces, no haremos un préstamo que no tenga esa cobertura. Lo que eso significa es que los valores pueden variar bastante en lo que respecta a las tasas máximas y, al mismo tiempo, todos estos préstamos que fueron suscritos con una cobertura de servicio de la deuda de 1,25 y debido a que la mayoría de ellos son préstamos a tasa fija, usted No tengo ningún problema de crédito. Entonces, ¿hemos cambiado nuestros estándares de suscripción durante el último año? No. El problema con esto es que hemos estado haciendo acuerdos con una relación préstamo-valor muy baja debido a ese requisito de cobertura del servicio de la deuda de 1,25. Entonces, la mayoría de los préstamos que hemos estado haciendo en 2023 son préstamos de entre 50 y 50% del valor. Lo que eso significa es que muchos de nuestros prestatarios obtienen un apalancamiento del 55%.

WMRE: A partir de conversaciones que podría haber tenido con ejecutivos de bancos que sí tienen préstamos para oficinas y otros tipos de préstamos comerciales que son más propensos a experimentar dificultades que los multifamiliares, ¿cómo lo están afrontando? ¿Cuántas situaciones de “fingir y ampliar” están sucediendo en el mercado?

Willy Walker : Hay mucha simulación y extensión. Ese término es muy malo. Fingir y ampliar, debería ser más como "verifique la realidad y trabajemos juntos". En otras palabras, "fingir y extender" es un término que básicamente dice que vas a fingir que el préstamo está bien, vas a extenderlo por un período de tiempo y cruzarás los dedos para que todo funcione. Es una forma realmente mala de Al analizar las modificaciones del préstamo, no está fingiendo nada. Se está dando cuenta de que la propiedad no está funcionando y está haciendo ajustes para asegurarse de que el propietario pueda conservar la propiedad y que el prestamista pueda recuperar su dinero en algún momento. punto en el futuro. Si hay algo que quisiera subrayar en esa conversación es que "fingir y ampliar" es un término muy malo. Los bancos no necesitan recuperar el capital ahora mismo, no necesitan recuperar su saldo principal ahora mismo. , de modo que mientras el sistema bancario se mantenga saludable y no caigamos en una gran recesión, se podrá trabajar con prestatarios y promotores inmobiliarios para resolver estos préstamos, pero hay preocupaciones. Hay mucho trabajo en marcha en muchos bancos y no quieren asumir una exposición adicional en este momento. Si entra y dice "Necesito un nuevo préstamo", no se entusiasmarán. Y eso es un problema en este momento.

WMRE: Algunas personas ganaron dinero durante la Gran Crisis Financiera porque estaban dispuestas a correr algunos riesgos cuando veían oportunidades para el futuro. ¿Ves alguna nueva oportunidad en el mercado actual? ¿Qué son?

Willy Walker : Siempre hay oportunidades. Un ejemplo es que la vivienda para personas mayores en este momento sigue siendo un desafío porque todavía se tiene resaca de la pandemia. Los fundamentos no han vuelto a ser como solían estar antes de la pandemia. Pero la demografía detrás de las viviendas para personas mayores es fantástica debido al envejecimiento de la población y sus necesidades. Entonces, si puedes comprar en el mercado hoy, con fundamentos cuestionados [a una tasa de capitalización adecuada] y financiarlo con un préstamo a tasa fija y esperar, sabes que los fundamentos mejorarán en los próximos cinco años. Y creo que comenzaremos a ver un cambio en el regreso a la oficina en los EE. UU. No creo que esa oficina se recupere rápidamente. Pero primero, sucederá con los activos trofeo, la oficina trofeo es una clase de activo que está funcionando muy bien en este momento y [se mezcla con la oficina regular]. Comercio minorista: mucha gente está sentada ahí diciendo "las ventas al consumidor son débiles, vamos a entrar en una recesión". No vamos a entrar en una recesión en este momento. Acabamos de recibir los números. El comercio minorista es una clase de activo que se ha mantenido extremadamente bien. Por lo tanto, hay muchas oportunidades para invertir en propiedades minoristas, y con las tasas de capitalización minorista donde están y los costos de financiamiento minorista donde están, en realidad se puede encontrar un apalancamiento positivo en el comercio minorista que es muy difícil de encontrar en multifamiliares.

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